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Découvrez notre guide pour mieux comprendre et appliquer la loi ELAN pour les études géotechniques préalables lors de la vente de terrains.


Information supplémentaire:

La loi ELAN est entrée en vigueur le 1er janvier 2020 alors que les 3 arrêtés détaillant ses modalités d’application ne sont parus qu’au mois d’août (arrêtés du 22 juillet 2020). Ceci peut expliquer les raisons pour lesquelles les parties prenantes ont eu un peu de mal à apporter des réponses claires sur la mise en œuvre de la loi. Depuis ces arrêtés et ceux du 24 septembre 2020 reportant l’application de la loi aux ventes et aux contrats de construction passés après le 1er octobre 2020, l’application de la loi est plus claire.

Dans le cas de la vente d’un terrain, elle demande qu’une étude géotechnique préalable doit être annexée à la promesse de vente, ou à défaut à l’acte authentique. Cette étude doit notamment statuer sur le risque de retrait gonflement des sols argileux. Lorsqu’un client demande d’étudier un lot comprenant plusieurs parcelles, et donc plusieurs ventes de parcelles, il importe donc de fournir une étude pour chaque vente. L’étude associée pourra être celle qui a été effectuée pour l’ensemble du lot, étude dans laquelle des zones homogènes auront été définies, zones pour lesquelles le géotechnicien aura déterminé l’existence du risque RGA, moyen ou fort. Dans ce cas, l’étude devra indiquer dans quelle zone homogène se trouvent les parcelles concernées par la vente considérée, et par conséquent le niveau de risque RGA de ces parcelles. Une autre possibilité pourra consister à faire cette même étude portant sur l’ensemble du lot, et à en plus établir pour chaque vente un rapport d’étude faisant référence à l’étude générale, et donnant le niveau de risque RGA pour les parcelles concernées par la vente considérée. Outre la détermination du niveau de risque RGA, ces études devront aborder toutes les autres problématiques d’une étude géotechnique préalable.

Plutôt que de définir un programme type de reconnaissances minimales, il importe de donner et d’expliquer les objectifs à atteindre de cette étude géotechnique préalable (G1 phases « Etude de Site » et « Principes Généraux de Construction) exigée par la loi :

•       afin d’avoir des informations pertinentes permettant de statuer sur l’existence d’un risque moyen ou fort, il est indispensable d’avoir
      o une reconnaissance géologique du sol jusqu’à une profondeur minimale de 3 m, car c’est la profondeur sur laquelle il y a des variations de teneur en eau entrant les phénomènes de retrait et de gonflement. Et pour pouvoir proposer une éventuelle solution de fondations superficielles, une profondeur de 6 m est nécessaire.
      o une détermination objective de la sensibilité des sols argileux aux variations hydriques, par des essais de laboratoire adaptés
•       afin d’avoir une première appréciation de la portance du sol.

Le nombre de sondages et d’essais dépendra de l’homogénéité des terrains, qui sera appréciée par le géotechnicien, de même que les moyens d’investigation pour atteindre les objectifs précédemment cités.

Concernant les profondeurs d’assise données dans les techniques particulières de construction d’un des arrêtés du 22 juillet 2020, il s’agit de profondeurs minimales.
Effectivement, bien souvent, ces profondeurs seront insuffisantes et le géotechnicien aura à expliquer les raisons pour lesquelles il préconise des profondeurs d’assise plus grandes. Cela pourra être matière à discussion avec le maitre d’ouvrage qui ne va pas nécessairement comprendre pourquoi il doit payer des fondations en plus, alors qu’il paye déjà une étude géotechnique qu’il n’est pas tenu de faire faire. Et si le maître d’ouvrage décide de ne pas faire cette étude et impose au constructeur de suivre les dispositions particulières fixées par l’arrêté ci-dessus cité, le risque de sinistre est grand, d’où l’importance de le signaler dans les études réalisées en amont : celle annexée à l’acte de vente peut donc alerter le futur constructeur et son maître d’ouvrage sur ce point.





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